Tijdelijke verhuur van woonruimte: waar op te letten?

Tijdelijke woonruimteverhuur waarbij de huurder de woning ook daadwerkelijk na afloop van de overeengekomen termijn dient te verlaten, was tot voor kort slechts mogelijk onder zeer specifieke voorwaarden. Bijvoorbeeld als de verhuurder voor een periode in het buitenland ging werken en de woning na terugkomst weer wilde betrekken. De nieuwe wettelijke mogelijkheid om tijdelijk te verhuren staat eveneens toe om woonruimte te bestemmen voor specifieke in de wet genoemde doelgroepen zoals studenten, promovendi, jongeren, ouderen, grote gezinnen of gehandicapten. Deze huurders dienen de woonruimte te verlaten als men niet langer tot die doelgroep behoort. Zoals wanneer iemand afgestudeerd is.

Voorwaarden tijdelijke verhuur

Voor zelfstandige woonruimte is de maximale huurperiode twee jaar, voor onzelfstandige woonruimte vijf jaar. Bij een langere periode gelden de bepalingen niet meer en is er dus sprake van een reguliere huurovereenkomst. Overigens kan de huurder de tijdelijke overeenkomst altijd tussentijds opzeggen, hij of zij is niet verplicht de gehele periode vol te maken. De verwachting is dat woningeigenaren die voorheen terughoudend waren nu met deze wet in de hand wel weer willen verhuren. De vrees voor een eeuwigdurend contract is immers weggenomen. Een goede zaak, want dit brengt de doorstroming op gang.

Wel altijd kennisgeving sturen van opzegging

Zoals al duidelijk was, eindigt de huurovereenkomst na afloop van de overeengekomen periode. De verhuurder hoeft dus niet meer op te zeggen of opzeggingsgronden aan te geven. Wel moet de verhuurder minimaal één en maximaal drie maanden voor het eind van de huurovereenkomst een kennisgeving aan de huurder sturen dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum zal beëindigen.
Om iedere discussie over de status van de huurovereenkomst te vermijden is het raadzaam consequent de term ‘kennisgeving’ te gebruiken en het woord ‘opzegging’ te vermijden.

Hoe misverstanden te voorkomen

Het niet nakomen van de verplichting huurder te informeren is fataal, omdat de huurovereenkomst dan voor onbepaalde tijd zal doorlopen. Het hoeft dan ook geen betoog dat het raadzaam is deze kennisgeving per aangetekende brief te versturen. Er worden ook huurovereenkomsten gesloten voor bepaalde tijd, waarbij die termijn als minimale huurtermijn geldt. Om ieder misverstand te voorkomen is het raadzaam te vermelden dat:

• er sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst volgens ex. Art. 7.271 lid 1 BW;
• de huurovereenkomst op de overeengekomen einddatum eindigt;
• er geen sprake is van huurbescherming.

Eerder dit jaar is er een nieuw ROZ-model gepubliceerd dat in deze situatie gebruikt kan worden.

Slechts éénmaal met één huurder

De verhuurder kan met één huurder slechts éénmaal een tijdelijke overeenkomst voor die woonruimte sluiten. Als er opnieuw een tijdelijke overeenkomst gesloten wordt, ook al is de duur van iedere overeenkomst bijvoorbeeld maar drie maanden, dan is die tweede overeenkomst een reguliere huurovereenkomst! Als uw relatie met de huurder zo goed is dat u deze eigenlijk niet kwijt wilt, dan staat het u natuurlijk vrij om geen kennisgeving te versturen en de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd te verlengen.

Addertje onder het gras

Normaal kunnen huurders binnen zes maanden na ingangsdatum de aanvangshuurprijs laten toetsen zoals ex. Art. 7.249 lid 1 BW dit aangeeft. Om te voorkomen dat de tijdelijke huurovereenkomst door verhuurders gebruikt wordt als een soort proeftijd, geldt onder de nieuwe regeling in het geval van zelfstandige woonruimte (niet in het geval van onzelfstandige woonruimte) dat die termijn van zes maanden pas gaat lopen ná afloop van die tijdelijk huurovereenkomst van twee jaar of korter (zie ook ex. Art. 7.271 lid 1 BW). Hiermee loopt de verhuurder dus het risico achteraf over maximaal dertig maanden een deel van de huur terug te moeten betalen. Bovendien is de huur niet automatisch na zes maanden (mits hoger dan € 710,68 per maand) geliberaliseerd, hoewel pas zes maanden na afloop van die tijdelijke termijn. Voor verhuurders van zelfstandige woonruimte die met de huurder een huur boven puntentelling overeengekomen zijn, is een tijdelijke huurovereenkomst daarom af te raden.

Dit artikel is eerder verschenen op Vastgoedjournaal.