Verhuuropbrengsten van studentenkamers: in box 1 of 3?

Het antwoord op de vraag of genoten opbrengsten uit kamerverhuur binnen de rendementsgrondslag van box 1 of box 3 dienen te vallen, daarover zijn de meningen verdeeld. Bij uitspraak van 14 februari 2017 heeft het hof Arnhem-Leeuwarden zich hier nogmaals over uitgelaten.
Waar ging het om? De heer X, afgekeurd metselaar, koopt sinds 1986 woningen die hij verhuurt, veelal aan studenten. In een periode van 25 jaar heeft de heer X een portefeuille opgebouwd van 23 panden. Het gaat om 31 huisnummers met in totaal ongeveer 90 à 100 kamers.
Met ingang van 1 augustus 2013 worden alle panden beheerd door een externe beheerder. De heer X had de inkomsten gekwalificeerd als belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. De belastinginspecteur was het daar niet mee eens en stelde zich op het standpunt dat de huuropbrengst moet worden gekwalificeerd als winst uit onderneming.Het geschil was dan ook of de opbrengst van de verhuur van (studenten)kamers door de heer X belastbaar inkomen uit werk en woning dan wel belastbaar inkomen uit sparen en beleggen vormen. Indien het eerste het geval is, of er dan sprake is van winst uit onderneming dan wel van resultaat uit overige werkzaamheden.

Winst uit onderneming

Het Hof oordeelde dat de belastinginspecteur er niet in is geslaagd om feiten te stellen, noch aannemelijk te maken dat hier sprake was van een onderneming. Het Hof merkte daarbij onder verwijzing naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad op, dat bij verhuur van onroerende zaken voor de afbakening tussen vermogensbeheer en de bron winst uit onderneming een maatstaf geldt. Die maatstaf is of het geheel van de door de belastingplichtige persoonlijk ter zake van de verhuur verrichte arbeid en het door hem daarmee behaalde rendement, meer hebben omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Zeker gelet op de aard en de omvang van de door belanghebbende voor de kamerverhuur verrichte werkzaamheden.

Bewijslast bij fiscus

De bewijslast of sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer ligt volgens het Hof bij de belastinginspecteur. Het Hof oordeelde dat de belastinginspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de arbeid van de heer X causaal geheel of ten dele de verklaring vormt voor de geïnde huuropbrengsten. De enkele omstandigheid dat de heer X 23 panden verhuurt, brengt volgens het Hof nog niet met zich mee dat sprake zou zijn van meer dan normaal actief vermogensbeheer.

Extern beheer van belang

Het Hof achtte het daarnaast van belang dat de door de heer X verrichte werkzaamheden zijn uitbesteed aan een externe beheerder. De bedragen die aan de externe beheerder en de zoon van de heer X - belast met werkzaamheden ten behoeve van de verhuur van de panden - zijn betaald, waren volgens het Hof in verhouding tot het aantal te beheren panden dusdanig gering dat ook daaruit niet kan worden afgeleid dat de werkzaamheden een meer dan normaal actief vermogensbeheer te boven zouden zijn gegaan.

Conclusie

Kortom, het hoger beroep van de belastinginspecteur trof geen doel. De heer X had de opbrengsten terecht begrepen in de rendementsgrondslag van box 3. Het simpelweg verhuren van kamers door een natuurlijk persoon zal in beginsel leiden tot inkomsten die behoren tot box 3. Voor de kwalificering winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden, moet sprake zijn van persoonlijke arbeid verricht door de belanghebbende die het niveau van normaal vermogensbeheer overtreft. Uiteraard is de  uitkomst in dergelijke zaken sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van de specifieke zaak.

Bron: vastgoedjournaal.nl